商住一体房的产权只有40-50年，属于商业用地，不仅可以办公还可以居住，首付比例更高，居住环境更嘈杂；而住宅房产权是70年，属于住宅用地，只能用来居住，首付比例低，更安静舒适。具体区别如下：
1、产权不同
商住一体产权只有40-50年，而住宅房产权是70年。
2、土地性质
商住一体属于商业用地，而住宅房属于住宅用地。
3、功能用途
商住一体不仅可以办公还可以居住，而住宅房只能用来居住。
4、首付比例
商住一体的房屋首付比例更高，贷款年限短，而住宅房首付比例低，贷款年限比较长。
5、环境舒适度
商住一体的房屋与住宅房的居住环境不一样，住宅更加安静舒适。