当深圳新房价格连续下跌了十多个月之后，如今的深圳的房地产以什么样的新格局展现在人们的眼前呢?此时此刻的深圳，是不是购买房子的最佳时间点呢?
作为最早开启房地产调控的一线城市，深圳楼市自去年10月以来迈入了平静期，新房均价开始了长达11个月的连续下跌。
进入9月，政策之外影响楼市的关键因素——信贷，也越来越紧缩了。继8月14日部分银行上浮首套房贷利率5%-10%后，9月4日起，包括四大行在内的深圳主流银行，首套房贷利率已普遍调整至基本利率上浮5%-10%，甚至一些银行出现了停贷。
多位购房者表示，现在去银行申请房贷的时间都很漫长，有些甚至排到了年底;多名商业银行个贷经理称，房贷额度非常紧张。值得注意的是，随着房贷缩紧，购房者面临较大的资金压力，部分购房者开始用消费贷来还房贷，今年以来消费贷增长非常迅速。这对房地产金融调控造成了负面影响，在国家层面近期已有警示。
在政策、信贷的持续双重作用下，深圳楼市的供需关系已经发生变化。随着9、10月房地产推盘的增加，大量供应入市，房地产的成交回升，而价格或将继续下行。在数次房地产调控中，对楼市和房价影响最大的因素就是房地产信贷。而在风向标深圳，一年多来房贷的变化极大，整体是收紧趋势。
最明显的变化是首套房贷利率。7、8月以来，深圳个人房贷利率不断攀升，首套房贷利率优惠几近消失，多数银行已上浮。据融360统计，深圳8月的首套房贷平均利率达到5.04%，而7月的平均利率为4.98%。到了9月，国有大行也加入了首套房贷利率上浮的阵营。深圳中原地产数据显示，9月4日，中行、工行、建行、农行等均将首套房贷利率调整至5.145%，上浮了5%;民生银行和兴业银行的首套房贷利率调整至5.39%，上浮10%;中信银行、浦发银行已停止放贷。
今年以来,深圳几个因限价而平价开盘的豪宅受到追捧,新房(以普宅居多)均价却出现了十连跌,市场整体走低并严重分化;与此同时,对普宅影响巨大的公共住房和租赁市场将快速发展,正在重构整个房地产市场的供应体系。 去年10月份率先开启新一轮调控的深圳,和广州、北京一样,努力践行着"房子是用来住的,不是用来炒的"这一核心调控理念,不管是短期的限价限购政策,还是公共住房、租赁市场这样的长效机制,深圳都表现积极。
深圳房地产研究中心主任王锋、万科董事会主席郁亮均指出,一线城市都应该建立多元的住房供应体系,发展普通住房、公共住房和租赁住房,以实现住有所居。随着住房供应体系的重构,深圳的未来居住图景是香港模式还是新加坡模式?无论哪种模式,都意味着在整体住房体系中,公共住房和租赁房的占比都将大幅提升。
相较于豪宅,普通住宅交易市场则显得十分冷清。据中原地产数据显示,7月份新建普通住宅共成交2023套,环比下降31.49%;成交面积为20.3万平米,环比下降30.39%。8月天汇城、碧海君庭、依龙华庭、公园花半里以及中粮天悦广场五盘开卖,截至8月15日,整体销售率只有31%。在整体限价下,新房均价持续下跌。深圳规土委数据显示,深圳7月新房成交均价54446元/平方米,环比下跌0.08%,同比下跌4.01%。这是自去年"10·4新政"以来,新房成交均价连续第10个月下滑。
深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为,今年豪宅售价相对于以前两年偏低,所以购买更多。但在政策打补丁的形势下,未来高价房很难在市场上适销,因为投资投机和杠杆购房的人群会减少,所以豪宅本身的需求潜力未来并不会特别大。大部分豪宅都存在价位虚高,现在只是在一个价格回归正常的过程中。